中古戸建・家を売る・その③仲介・買取の費用、注意点、手順


中古戸建・家などを「仲介」と「買取」をした場合、
それぞれにかかる費用、注意するべき点、
君津地所に不動産売却を依頼するまでの
詳しい手順をご紹介します




「仲介」と「買取」で売却した場合にかかるそれぞれの費用




≪「仲介」の場合は≫

(1)仲介手数料
不動産が売れた場合不動産会社への報酬として、
仲介手数料が発生します。
上限が決まっていて、ほとんどの場合
「売買価格の3%+6万円」+消費税がかかります。

(2)印紙税
不動産売買契約書を結ぶ場合、収入印紙を貼って
割印することで納税をします。
税額は売買価格によって変わってきます。

(3)住宅ローンがあれば抵当権抹消登記費用と司法書士への報酬
住宅ローンを組んでいて抵当権がついている場合にかかる費用です。
ローンの残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。
その際、登録免許税と司法書士への報酬が必要となります。

(4)購入価格より高く売れた場合は譲渡所得税がかかります
購入価格から諸費用をプラスした価格から、
更に高く売却できた場合は、利益に対して譲渡所得税がかかります。
詳しくは、不動産を売る・その① 売る方法は2通り
のページをご参照下さい。



≪「買取」の場合は≫

不動産会社に買取で売却する場合は、
基本的に不動産会社に対して払う費用はありません。
物件を売った場合にかかる諸費用や税金のみです。

(1)印紙税
不動産売買契約書を結ぶ場合、収入印紙を貼って
割印することで納税をします。
税額は、売買価格によって変わってきます。

(2)住宅ローンがあれば抵当権抹消登記費用と司法書士への報酬
住宅ローンを組んでいて抵当権がついている場合にかかる費用です。
ローンの残金を返済し抵当権を抹消する必要があります。
その際、登録免許税と司法書士への報酬必要となります。

※また、不動産を売却した際、購入時より高く売れた場合は、
「仲介」の時と同様に譲渡所得税がかかります。







「仲介」と「買取」で注意すべき点



≪「仲介」の場合は≫

(1)売却が上手くできる不動産会社を見つける

仲介と買取の大きな違いは不動産会社の選定です。
買取では一番高い会社を選べばよいのですが、
仲介ではその後の売却がキチンできる会社選びが大切です。

不動産会社の中には、ネット広告やチラシなどの広告掲載を
一切おこなわない会社も多くあります。
また業法に定まった定期報告をしない会社もあります。

選ぶポイントは、
①キチンと宅建業法に定めた報告をする
②物件の広告を掲載する
③販売する営業マンの力量・知識・経験
④物件に近い不動産会社を選ぶ
⑤適正な相場価格でちゃんと売却できる会社
など見極めるポイントは沢山あります。
売却活動が上手くいくかダメになるかは、
全て良い不動産会社を選べたかどうかです。
信頼できると思える不動産会社を選びましょう。


(2)3種類の仲介方法から適切な方法を選ぼう

仲介の形態は「一般媒介契約」 、「専任媒介契約」 、
「専属専任媒介契約」 の3種類があります。
それぞれにメリットデメリットがありますので、
自分にはどの契約があっているか
きちんと把握して見極めるようにしましょう。





≪「買取」の場合は≫

(1)できるだけ複数の会社から買取価格をだしてもらいましょう

住宅の価格なんてどこも同じと思っている方?
不動産会社によって買取価格は違います。
それは会社ごとに物件を査定する方法や
値段のつけ方が違うからです。
当社では複数社での「あい見積り」は大歓迎です。
できるだけ複数の不動産会社に査定してもらい、
その中から選ぶようにしましょう。


(2)早く売りたくてもあせってはダメ

早く売りたいからといって、
あせって「買取」を選ぶのは禁物です。
なぜなら、新しい物件や人気の場所にある物件は、
「仲介」という方法でも早く買い手が現れ、
予想以上に早く売れる、といったケースもあるからです。
「買取」だと相場よりも安くなる可能性が高いです。
「人気のエリア」「駅から徒歩5分以内」
「売却できるまで少し位なら待っても良い」
という方なら「仲介」で売るという選択も検討。





当社へ「仲介」・「買取」を依頼する手順は?




≪「仲介」の場合は≫

(1)当社へ「電話」か「メール」で仲介を依頼します
売却したい物件の住所や面積、築年数等を教えて下さい。
2、3日中には現地を見学します。

(2)査定額を提示してもらう
売却する物件の取引事例や特性等を考慮して、
売却できる上限価格から
下限の価格までを正直に提示致します。
また同時に「買取」を希望されるお客様には
買取価格も同時にご提案します。

(3)当社に依頼する媒介契約を締結する
提示された査定価格、当社の販売活動の内容、
当社の担当営業マンの人柄・相性などを確認して、
媒介契約を締結します。

(4)広告や内覧を行う
当社ではヤフー・アットホーム・ホームズなどの
大手ポータルサイトにインターネット広告を行います。
これを見て、興味がある人が内覧に訪れます。
実際に購入したいという人が現れるまで、
何度か繰り返し内覧・交渉等を行います。

(5)購入申込者との価格交渉
「不動産を買いたい」という人が現れたら、
最終的な価格、引渡しまでのスケジュール等の
詳しい条件交渉に入ります。
買い手の要望、売主の希望している条件等に
それぞれの条件が合致するように調整・まとめていきます。

(6)売買契約を結ぶ
双方が価格に納得できて初めて売買契約に至ります。
ここまでの期間はおおよそ3~6ヶ月程度です。
売出価格の設定が相場よりも高すぎたり、
物件の条件によっては、6ヶ月を過ぎても
売れないことがあるがあるかもしれません。
その場合には価格を下げたり、売却条件を見直したり
といった選択も検討し早期売却に努めます。




≪「買取」の場合は≫

(1)当社へ「電話」か「メール」で買取を依頼します
買取の場合は売却したい物件を見学させて頂きます。
お伺いして良い日時に決めます。

(2)物件を見て査定をします
物件を見学し査定をします。
この時に物件を見させて頂くお時間は
約20分前後で全て終了します。

(3)買取価格の提示
物件査定書をつくり買取価格をご提示致します。
査定書は郵送での送付やPDFでのメールの
どちらも対応することができます。

(4)打合せをする
買取価格にご了承頂きましたら、
契約・引渡し等のスケジュールを打合せします。
引越しやその他のご要望があれば、
打合せの時にご相談させて頂きます。

(5)売買契約を行う
手付金等をお支払いし、売買契約の締結

(6)物件の引き渡しと代金の支払い
契約完了後、1、2週間前後に引渡しをします。
残代金を支払い、固定資産税等の精算。
ここまでにかかる期間はおおよそ2週間程度となります。







当社で売却のご相談をした場合は?「仲介」と「買取」の両方の価格をご提案します


売主さんから当社に不動産売却の
ご相談を頂いた際には、
「仲介」と「買取」の両方の価格を
ご提示するようにしています。

2つともそれぞれに良い点も悪い点もありますので、
まずは、それぞれの価格を提案します。
その後は、売主さんの判断でどちらに
するのか決めて頂きます。

この2つをご提示することで後でトラブルになったり、
売却したあとに後悔することがなくなります。
安心して売ることができる秘訣です。